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A decisão da Justiça do Rio de determinar que o lutador de jiu-jítsu Lucas Portela Fontana Gomes, de 32 anos, preso por espancar duas vizinhas na Tijuca, deixe o apartamento onde mora em até 15 dias abre uma discussão que vai além do caso: um condomínio pode expulsar um morador violento, mesmo que ele seja proprietário do imóvel? A resposta não é simples. Embora a legislação brasileira preveja multas para condôminos com comportamento antissocial, a possibilidade de afastá-los definitivamente do prédio depende de uma interpretação da lei que ainda divide especialistas e tribunais. A informação é do O Globo.
A ordem de desocupação foi expedida na noite de terça-feira pelo juiz Antonio Luiz da Fonseca Lucchese, da 44ª Vara Cível da Capital, após uma ação ajuizada pelos proprietários do imóvel alugado ao lutador. O magistrado considerou que a gravidade das agressões e o risco de Lucas voltar ao prédio, caso seja colocado em liberdade, justificam a medida urgente. A decisão estabelece prazo de 15 dias para a retirada dos pertences, por intermédio de outra pessoa, e autoriza o despejo compulsório, com uso de força policial e arrombamento, se necessário.
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Advogado do condomínio, André Luiz Junqueira explica que, diante da gravidade das agressões, a administração do prédio cobrou dos proprietários do apartamento a adoção de medidas judiciais para retirar o lutador do imóvel. Como Lucas é inquilino, a ação de despejo permite buscar o encerramento do contrato de locação por infração legal ou contratual.
— O condomínio exigiu que o proprietário despejasse imediatamente, porque os atos que foram cometidos por ele já dão base para uma infração contratual grave — afirma Junqueira.
Segundo o advogado, a diferença está no vínculo do morador com o imóvel. Como Lucas é inquilino, os proprietários podem pedir a rescisão do contrato por infração legal ou contratual. Caso fosse dono do apartamento, a discussão envolveria uma restrição judicial ao direito de usar a propriedade.
— [Quando se trata de um inquilino] Se desfaz o contrato. É muito mais fácil e mais célere, do ponto de vista jurídico — diz.
Mas e quando o morador violento é o proprietário do apartamento? Nesse caso, a solução é mais complexa. Por mais que a Justiça possa determinar seu afastamento em situações excepcionais, a legislação não prevê expressamente a expulsão de condôminos antissociais, o que abre espaço para diferentes interpretações nos tribunais.
Um condomínio pode expulsar um morador que é dono do apartamento?
Sim, em circunstâncias excepcionais, mas a possibilidade não está expressamente prevista na legislação. O artigo 1.337 do Código Civil, principal dispositivo sobre o comportamento antissocial em condomínios, estabelece multas para moradores que descumprem reiteradamente seus deveres. A penalidade pode chegar a cinco vezes o valor da contribuição condominial, mediante aprovação de três quartos dos demais condôminos. Em casos de comportamento antissocial reiterado que inviabilize a convivência, a multa pode alcançar dez vezes esse valor. O texto, porém, não prevê a expulsão.
Para o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ, a letra da lei dificulta a resposta dos condomínios a situações extremas. Além de considerar elevado o quórum exigido para determinadas multas, de dois terços dos condôminos, ele critica a ausência de previsão expressa para afastar moradores que colocam os vizinhos em risco.
— É uma construção jurídica que tem que ser feita para tirar esse sujeito do prédio — explica.
Arnon conta que conseguiu na Justiça o afastamento de um morador de um condomínio em Ipanema, na Zona Sul, após reunir provas de uma série de comportamentos que comprometiam a segurança e a convivência no edifício. De acordo com o advogado, o homem usava drogas, provocava incêndios e circulava nu pelas áreas comuns do prédio.
Na mesma linha, o advogado imobiliário Daniel Campanario ressalta que a discussão ainda está longe de ser pacificada nos tribunais. A expulsão, segundo ele, não significa que o proprietário perderá o apartamento, mas que poderá ficar impedido de morar nele ou frequentar o edifício.
— A exclusão ou afastamento de morador antissocial é medida excepcional, admitida pela Justiça em situações graves e reiteradas que tornem inviável a convivência condominial — afirma.
André Luiz Junqueira reforça a distinção: mesmo afastado judicialmente, o proprietário mantém a titularidade do bem, podendo, por exemplo, vendê-lo ou alugá-lo.
— Ele continuaria como dono do imóvel, mas sem poder utilizar, sem poder conviver — resume.
Uma única agressão grave pode justificar a expulsão?
Embora o histórico de reincidência seja um dos principais elementos considerados pela Justiça, especialistas avaliam que episódios de violência extrema podem justificar medidas urgentes, mesmo sem uma sequência de advertências e multas. Nesses casos, o risco concreto aos demais moradores pode pesar mais do que o número de ocorrências anteriores.
Arnon considera que as agressões atribuídas ao lutador da Tijuca ultrapassam os limites toleráveis da convivência condominial.
— Ele extrapolou qualquer limite, oferece risco aos demais. Vai inibir os condôminos ao uso das suas propriedades — afirma.
Daniel Campanario observa que, em regra, o afastamento de um proprietário exige a demonstração de comportamentos graves e reiterados, além de medidas anteriores adotadas pelo condomínio, como notificações e multas. A possibilidade de uma única ocorrência justificar a exclusão, entretanto, deve ser avaliada conforme a gravidade e as circunstâncias do caso.
— Quando há agressões físicas, ameaças de morte ou risco concreto aos funcionários e moradores, diversos tribunais têm admitido tutela de urgência para afastamento antes mesmo da sentença — pontua.
A decisão contra Lucas se baseou justamente nessa avaliação de risco. O juiz considerou que uma eventual soltura poderia permitir o retorno do lutador ao prédio, obrigando as vítimas a conviver novamente com o homem acusado de agredi-las. A ordem de despejo, porém, ainda é provisória e não representa o julgamento definitivo da ação.
Como o condomínio deve agir para retirar um morador violento?
O primeiro passo, segundo Arnon, é reunir provas do comportamento que compromete a segurança ou a tranquilidade dos moradores. Registros no livro de ocorrências, fotografias, vídeos, mensagens encaminhadas ao síndico e notificações ajudam a demonstrar que o problema ultrapassa uma desavença isolada.
O especialista distingue situações de perturbação recorrente, como festas constantes e outras violações das regras de convivência, de episódios de violência capazes de colocar moradores em perigo imediato. Nos primeiros casos, advertências e multas podem integrar o histórico apresentado à Justiça. Nos mais graves, medidas urgentes podem ser necessárias.
A decisão de buscar o afastamento judicial de um condômino normalmente deve passar pela assembleia, responsável pelas deliberações coletivas do edifício. Arnon, porém, sustenta que, diante de risco imediato, o síndico pode precisar agir antes da reunião dos moradores.
— Em determinadas situações, ele deve tomar a atitude e depois convocar a assembleia — afirma.
Daniel também destaca a importância da aprovação dos condôminos e do caráter excepcional da medida, que depende de decisão judicial. A necessidade e a forma dessa autorização podem ser discutidas conforme o caso, especialmente quando houver pedido urgente de proteção.
No episódio da Tijuca, o condomínio optou por cobrar uma providência dos proprietários do apartamento. A solução permitiu recorrer à Lei do Inquilinato, que autoriza o encerramento do contrato em decorrência de infração legal ou contratual, sem a necessidade de uma ação específica de exclusão de proprietário.
Qual é a diferença entre despejo e expulsão por comportamento antissocial?
A principal diferença está no direito que o morador possui sobre o imóvel. No despejo, o proprietário pede à Justiça a retomada de um apartamento alugado, por motivos previstos na legislação, como falta de pagamento ou descumprimento contratual. Já no afastamento de um proprietário antissocial, não existe contrato de locação a ser rescindido.
Nesse segundo cenário, a Justiça precisa ponderar o direito de propriedade e os direitos dos demais moradores à segurança, ao sossego e à convivência. O resultado pode ser a proibição de o proprietário permanecer ou frequentar o condomínio, sem que ele deixe de ser dono do apartamento.
Para Arnon, a dificuldade está justamente na ausência de previsão expressa de expulsão no Código Civil. O artigo 1.337 foi concebido para impor multas, mas, em circunstâncias extremas, as penalidades financeiras podem não ser suficientes para interromper comportamentos violentos.
Daniel acrescenta que a restrição ao uso da propriedade deve ser adotada somente quando outras providências se mostrarem insuficientes ou quando a gravidade da situação justificar proteção imediata.
